Um profissional experiente avalia previamente uma série de detalhes para que o comprador de um imóvel seja protegido nos seus direitos. Muitas vezes o proprietário desconhece situações que podem levar a problemas na hora da venda e perdem a venda por isso. O corretor de imóveis, pela Lei , é o profissional habilitado para evitar problemas para ambos os lados : proprietário e comprador.
O corretor procede a uma avaliação e levantamento das condições do imóvel, já acerta com o proprietário o que está possivelmente fora de conformidade e lista, em comum acordo, o que determinará o preço real, para que não haja perda de tempo na negociação. Antes de comprar qualquer imóvel, o comprador deverá estar atento a uma série de cautelas para não transformar seu sonho em pesadelo:
- A leitura atenta a todos os documentos referentes ao imóvel, tais como : certidão negativa de ônus do imóvel nos cartórios de distribuição e dos proprietários são imprescindíveis. Em outras páginas falamos mais sobre isso.
- A Comprovação de inexistência de débitos municipais,tal como certidão negativa de IPTU junto ao Município ou federação.
- Inexistência de débitos condominiais.Solicitar declaração do Sindico sobre situação financeira do proprietário junto ao condomínio.
- Inexistência de débitos com as concessionárias de serviços de gás, água ( principalmente ) e luz.
- Além disso, verificar com atenção a condição do imóvel. Existência de problemas, tais como: Rachaduras, vazamentos, problemas hidráulicos e elétricos.
- Ainda, deverá ser observado pelo comprador a posição do imóvel em relação a construções vizinhas, ventilação, nível de ruído da região, bem como a posição do imóvel em relação ao sol.
- O ideal é uma volta pelo bairro e uma conversa com os moradores, para você conheçer tirar dúvidas a respeito da região, do comércio, da segurança e da infra-estrutura.
A documentação do imóvel é a base de tudo. Atualmente, o registro do imóvel em cartório é feito através de uma “matrícula”. Essa matrícula vem a ser a “carteira de identidade” do imóvel, trazendo todas as informações oficiais sobre o imóvel, sendo que, cada matrícula refere-se a apenas um imóvel e nela deve constar toda a história, a descrição e o nome do proprietário do imóvel. Cada imóvel está registrado em um determinado cartório de registro de imóveis, sendo que, a localização do imóvel é que determinará em qual cartório deverá ser efetuado o registro. Ou seja, cada imóvel terá apenas um único registro imobiliário, tornando fácil a consulta à matrícula deste.
Após a análise da matrícula e certidão negativa de ônus do imóvel, o comprador deverá proceder a análise de documentos dos proprietários do imóvel. Observando, se o vendedor é pessoa física ou jurídica. Se for pessoa física, se o vendedor é casado ou não. Ou seja, todos os detalhes são úteis para evitar problemas futuros. Dessa forma, o adquirente de um imóvel deverá solicitar ao vendedor a mais completa lista de documentação.
Documentos do imóvel:
1) Título de Propriedade – Título devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula do imóvel);
2) Certidão vintenária e atualizada da propriedade:
3) Informação no Departamento Urbanística da Prefeitura sobre a situação geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais, zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização.
Documentos do vendedor Pessoa Física:
1) Fotocópia da Cédula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF);
2) Certidões negativas e atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista . Em outras páginas estes documentos são detalhados.
3) Certidões negativa de Protestos;
Se pessoa jurídica:
1) Cartão do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoal Jurídica);
2) Certidão Negativa de Débito do INSS e Certidão de Quitação de tributos Federais administrados pela Receita Federal;
3) Contrato social se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente registrado na Junta comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a sociedade for civil;
4) Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações – S/A e a ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação.
5) Verificar a capacidade jurídica da pessoa para vender;
6) Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista;
7) Certidões negativa de Protestos;
Tomadas essas providências e estando a documentação em ordem, o comprador poderá efetuar a aquisição do imóvel.
A aquisição de uma propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro da escritura no cartório imobiliário. A esse respeito diz o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I. Vejamos: “Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: I – Pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel.” Denomina-se título o documento que a lei considera hábil para efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel ao ser registrado no cartório imobiliário. Para compra e venda, chama-se de escritura pública Assim, o primeiro passo a ser dado é lavrar uma escritura pública, produzida em qualquer cartório de notas, por um agente público, devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73). Neste documento deve constar a causa do negócio jurídico (compra, venda, doação, etc), descrição, referências, entre outros detalhes do imóvel, sendo que essa descrição deverá ser a mesma registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias de toda a documentação do imóvel e dos contratantes. Bem como, será necessário o pagamento das taxas e do serviço do tabelião, que será calculado com base no valor da negociação. Caso não tenha sido estabelecido quem arcará com as despesas de transferência estas ficarão por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 do Código Civil. Assim, após a lavratura da escritura pública, o adquirente deverá promover o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. E, para se fazer o registro no Cartório imobiliário, é devido o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como as custas e taxas do Cartório de Registro de Imóveis.
Entretanto, caso o comprador não registre a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, correrá sérios riscos. Tais como: o de o vendedor vender novamente o imóvel, o imóvel ser objeto de penhora por dívida do vendedor, entre vários outros problemas. Portanto, para realmente se tornar dono de um imóvel, além de serem observadas todas as formalidade elucidadas, deverá o adquirente promover o registro da escritura pública de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, pois quem não registra não é dono.
E lembrem, as informações aqui prestadas, são da documentação básica a ser exigida. De preferência procure comprar com um intermediador imobiliário , sempre seguindo a orientação do profissional da área.
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